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新时代广场营销总经理郑岚:商业过剩?昆明在做补充题

2016年01月07日 来源: 春城晚报 字号: S M L
摘要: 现在谈商业过不过剩,为时尚早。昆明很多开发商在建城市综体,真正建起来并运营起来的不多。城市综合体的关键在运营,而运营需要专业的运营公司。


语录——

现在谈商业过不过剩,为时尚早。昆明很多开发商在建城市综体,真正建起来并运营起来的不多。城市综合体的关键在运营,而运营需要专业的运营公司。

“昆明商业是否过剩?现在就谈这个问题我觉得为时过早。”即便近年来部分业内人士直指昆明人均商业面积赶超深圳、上海等一线城市,但用“过剩”这个词来形容,郑岚并不是很赞同。商业过剩、电商冲击……在种种唱衰城市综合体的言论下,有着多年商业综合体运营实战经验的新时代广场营销总经理郑岚却葆有对市场清晰的认识、预判与信心。在郑岚看来,商业是否过剩不能简单地以人均占有面积、人口数量等因素来衡量,而是要看未来城市的发展,城市发展中的承载力与消费能力。“从这一点来看,说昆明商业过剩为时尚早。运营在城市综合体的发展中起到至关重要的作用。而传统商业和电商狭路相逢,必能找到一个和平共处的方式。”

昆明在做补充题

商业地产的兴盛还得从2011年说起。

2011年,楼市经历了以限购、限贷、限价为主要内容的最严房地产调控。随即,商业地产风生水起,昆明商业地产进入一个迅猛发展期。城市人均商业占比也由2011年的2平方米增长到3平方米,超过北京、上海、深圳、广州这些一线城市,甚至超过了有“购物天堂”之称的香港。

至此,“昆明商业过剩”屡被提及。真的过剩?

郑岚却持有不同观点:“昆明的商业在做补充题。”

面对这个问题,郑岚尤为理性。在她看来,如果简单地说昆明人均商业面积超过香港就过剩,她是不赞同的。不能简单地以商业面积和城市常驻人口这一比例来判断商业是否过剩,而要看未来城市发展的承载力与消费力以及将来的应运。

“如果商场建起来没有人消费,或者说50~60%的商场都没有人买单,那就过剩了。”郑岚分析到,“但过剩与不过剩,不能只从数量上看。关键是这个城市是否需要新颖的综合体、商业模式,群众是否接受新生事物、愿意消费。据我的了解,云南人是比较喜欢消费,喜欢玩、喜欢为新生事物买单的,那就行了。我觉得云南有土壤大力发展商业。”

在郑岚看来,昆明的市场吸附力很强,尤其是对周边州市的吸附力。从早期的顺城、南亚到欣都龙城、同德、红星,昆明的商业综合体可谓开一个火一个,目前来看老百姓对这些商业综合体都很追捧,也买账。为什么?

“因为现在集中建起来的商业,弥补了之前若干年前的传统商业。”郑岚表示,如果说原来商业就很多,现在又冒出来一批,那就可以说是过剩。但与其他城市相比,前几年昆明的商业是巨大的空白,稀缺量很大。“在某一时期,突然井喷式出现了,你就说饱和,甚至过剩,这个概念是不成立的。”

行业痛点在运营

“大家没有必要惊慌,现在谈商业过不过剩为时尚早,反而我还担心运营不起来。”

郑岚指出,昆明很多企业建城市综合体,真正建起来并运营起来的不多。“城市综合体的关键在运营,这就需要专业的运营公司。运营公司有两大功能:其一,前期招商;其二,后期运营。目前从国内来看,有规模且比较专业的商管公司红星是其中之一。”

郑岚回忆,他们刚做红星的时候也很艰难。综合体的销售是一个往上走的态势,最难在初期。第一次做好了,接下来会越卖越快、越卖越贵,因为综合体的价值是通过各个维度体现,包括工地、落地品牌、客户积累、口碑传播等体现。这是一个持续升温的过程,到顶峰就是商场开业的时候。

从这一点可以看出,运营之于综合体的重要性。作为具有成熟运营管理经验的红星,其昆明首个扛鼎力作——红星爱琴海,如今已开业运营一年,无论是业绩或是口碑皆令业内外侧目。可以预见,有了红星爱琴海入驻的新时代广场,未来必将引领北市区商业蓬勃发展。

郑岚透露:“新时代广场基本和红星国际广场是一样的,但爱琴海购物公园会优于红星。比如说,红星是纯盒子商业,属于封闭式的,但新时代广场是封闭与敞开相结合的。”

这种模式的优点在于人们购物、娱乐的时候比在盒子里更放松,没有卖场的压迫感。这就要求绿化、商业相结合,卖场的氛围会淡一些,休闲娱乐的气氛浓一些。新时代广场在建筑、交通上的组织,业态布局会优于红星。

此前,有业内人士接受记者采访时曾透露,他们曾去红星国际广场考察过,并高度赞扬其强大的商业运营能力,新时代广场的崛起确实会给他们带来一定压力。

毋庸置疑,新时代广场的崛起将给北市区带来巨大的变化,郑岚预判:“北市区的商业很好带动,一旦我们这里开业,整个区域的城市面貌、商业氛围和人流量、消费都会起来,我对我们的项目也很有信心。”

据了解,新时代广场整个项目占地89亩,体量40万平方米,可谓北市区区域内第一个真正意义上的城市综合体。物业形态由时代公馆高品质滨江豪宅、北市区首座大型shoppingmall爱琴海购物公园、一条圣托里尼block街区(昆明首个真正意义上的block街区)和时代soho百变公寓共同组成,未来将打造为北市区集“高品质居住、办公、浪漫休闲购物、娱乐美食与时尚运动”为一体的大型城市综合体,树立北市区高端商业和高品质住宅的新高度。

“互联网+”是未来

然而,过剩也好,稀缺也罢,不可回避的是,城市商业综合体的爆发式增长,单个综合体的生存、竞争压力越来越大。加之电商夹击,城市综合体的生存现状堪忧。去年万达百货关店潮,更是令业界叹息。而与之形成鲜明对比的是,双十一淘宝全网交易额达1229.37亿元。双面夹击之下,未来的城市综合体将何去何从?

对此,郑岚直言:“互联网电商确实对传统商业、商家有冲击,但它只是个过程。未来,传统商业和互联网商业会找到一个和平共处或者相互兼容的一种方式。”

提及此,郑岚举了顺丰嘿客的例子。“你可以到实体店实现消费,你也可以在家里通过APP下单。它有一个非常细致的环节——体验,客户下楼就可以到店里体验。这个东西我们暂且不说他成功了没有,但他确实开出了一个新模式。”郑岚表示这种模式确实在传统商业和互联网商业间找到了共鸣。

郑岚指出,互联网商业对传统商家的冲击非常短暂。未来,商户会在线上做宣传,但线下一定会有一个实体店。有一些东西在互联网上是完成不了的,比如像体验性比较强的溜冰、看电影、吃东西。

目前,昆明大的商业,同德、万达、爱琴海运营得都很好,郑岚认为原因在于稀缺。“但你注意观察这几个商家业态组成,部分商业综合体零售业占了80%,20%的体验项目。零售太多,留不住人,人流量就呈下减的趋势。但红星爱琴海不一样,爱琴海开业一年每天都有络绎不绝的人流,因为红星的商业比例中零售业只占到60%,体验占到40%。通过体验性的东西把人气养起来,慢慢在进行业态上的调整,进而互相拉动。”

郑岚分析,针对商业外的小零售业,将来会有盒子商业的APP,实现线上的配送。未来的城市综合体,需要体验的就到实体店来,你要买衣服啥的,如果你不想来商场就登录综合体的APP手机下单,这就是将来的一个趋势。    

春城晚报记者赵维

【春城壹网】责任编辑:冯君

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