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云南涌鑫地产有限公司总经理邓习汇:特色产业助力主题商业未来

2016年01月07日 来源: 春城晚报 字号: S M L
摘要: 很长一段时间,开发商更多像是整合商,是对规划、设计、建筑和销售等环节的整合而已。 行业进入调整期,更需要开发商成为运营商,将自己的每个理念和思路,融入项目的每个环节,包括未来运营环节中。


云南涌鑫地产有限公司总经理邓习汇

语录——

很长一段时间,开发商更多像是整合商,是对规划、设计、建筑和销售等环节的整合而已。

行业进入调整期,更需要开发商成为运营商,将自己的每个理念和思路,融入项目的每个环节,包括未来运营环节中。

彩云南路,两个临街的汽车4S店不断有人流进出,旁边一幢正在施工的建筑上,印着家纺体验街区字样,项目围墙上更是醒目的“世界500强之首沃尔玛携百家品牌商家应约入驻”标语。这是位于呈贡新区的涌鑫哈佛中心的售楼中心,多样的产业布局,让这个项目显得些许特立独行。12月31日,2015年的最后一天,作为此次《春城晚报》“温暖·2016”楼市精英访谈的收官项目,涌鑫哈佛中心的特立独行也似乎显示出未来城市项目的多样化道路。就在当天,这个昆明首家的中美绿色建筑示范项目,刚拿到绿色建筑的国家级奖励。“城市综合体同质化难逃‘大盒子业态’,需要围绕区域打造特色产业化主题商业地产。”云南涌鑫地产有限公司总经理邓习汇一语道出关键。

抛开“盒子”特色产业锻造主题商业地产

刚到邓习汇办公室的时候,他正在查阅各部门的年底工作报告,前一天,项目刚完成首批公寓项目的交付。“先期运营的汽车4S店等产业,给了业主极大的接受信心。”对于2015年的最后一项工作,他给出满意的分数。而多产业融合的特色商业综合体,是涌鑫地产正在探索的主题商业地产道路。

“市场调整期,商业地产遍地开花,城市综合体急需寻找新的增长动力。”借力产业和专业市场驱动商业地产发展,涌鑫有着深厚的发展基础,从早期的南通永兴国际车城到之后作为专业市场典范的重庆国际家纺城,“涌鑫从一开始走的就是主题商业地产道路,借助专业市场,也给城市本身发展增加动力。”邓习汇直言,这也是未来城市综合体破解同质化的一条特色化道路。

“从经济角度来看,目前国内人均GDP水平正是商业地产的高需求时期。”邓习汇说,不过,目前国内商业地产却提前遭遇高库存和业态饱和,这实际上是不健康的一种发展,“经历前期粗放式发展之后,国内商业地产特别是城市综合体,也面临严重同质化的趋势。”邓习汇用“大盒子业态”来比喻,“大盒子业态千篇一律,没有竞争力,一些突破思路无非就是在业态内部增加部分体验式的产品类型。”同质化大量存在,不但无法激活新的市场需求,同区域内大量重复,还造成消费市场的分散。

这种情况下,需要新兴消费力的不断挖掘。“借助产业集聚打造的主题商业地产,通过产业本身吸附新的消费力,同时也为区域经济增长动力,找到了更大的增长潜力空间。”

他直言,对于一个片区发展来说,单纯的消费型业态无法带来足够的增长动力,依托产业打造的主题商业市场,辐射的却是周边城市或省份等更大的消费市场。

而这,也是涌鑫哈佛中心一直在坚持的道路,“前期率先引入汽贸产业,是依托我们集团自身的汽贸业态,方便落地,而围绕呈贡新区高教园区文化中心,我们还打造西南首个教育培训总部基地。”邓习汇介绍,目前已经引入的新东方教育总部等,将率先培育呈贡片区的教育市场。按照专业机构的测算,1平方米的培训市场,将带来上千平方米的消费场所需求。“教育市场本身极容易形成连带的消费市场。”

他直言,这实际上也是增加了业态的复合需求。

主动思考 融入城市以城谋局

邓习汇说,涌鑫在呈贡布局主题商业地产,还将为呈贡这片区域带来更大的市场谋局。

“昆明向南发展的布局,让已经具备文化和行政中心优势的呈贡未来更具发展潜力,而2016年新南站高铁贯通运行之后,呈贡新区也更将是未来昆明对外交流的门户。”他直言,涌鑫哈佛中心联合新东方等打造西南首个教育培训总部基地,也将依托高铁等交通辐射力,助推昆明在西南区域教育产业地位。

另一个区域谋局,则是涌鑫哈佛中心首创空中透明花样游泳表演中心为代表的旅游特色产业基地。“云南旅游产业的巨大优势,也是未来城市综合体项目应该抓住的一个发展重点,而涌鑫哈佛中心的空中透明花泳表演中心,将为呈贡昆明再造一个旅游景观。”据介绍,项目计划自建云南首支花样游泳队,目前正在和国家体育总局接洽,将力争同时建成国家花泳队训练基地。

“一直以来,昆明在云南旅游产业中更多还是作为中转站,直接的旅游消费吸附不多。”邓习汇说,涌鑫在昆明规划打造全球首个空中花泳表演中心,也是为昆明打造唯一性的新景观,依托高铁未来巨大人流量和附属的文化旅游特色街区,将为昆明增加一条新的旅游线路。

围绕城市布局产业,提升消费新的吸附力。在邓习汇看来,做出这样的选择和判断,也是涌鑫对呈贡的理解,对区域的“相知”的结果。

“2015年年初国家给昆明定位中,一个明显的变化是从面向东南亚的桥头堡变成面向东南亚的辐射中心,提法的变化更多是一种主动性新定位的要求。”邓习汇说,辐射中心的定位,要求城市发展是主动地影响周边市场,而这也需要城市运营商形成主动性思维,其中关键是主动融入对当地的理解。

“特别是商业地产,其专业性相较住宅更甚,融入对区域的理解显得尤为必要。”邓习汇说,以涌鑫哈佛中心为例,呈贡文化教育中心的定位,确定了其打造西南教育总部基地的构想,高铁时代的枢纽位置,也是其打造旅游文化特色产业的基础。而对于昆明休闲产业的短板,他们又提出了打造24小时休闲不夜城的理念。“主动思考,以城谋局,也才是城市综合体赢得市场认可的关键。”

经营未来绿色之路做好城市运营商

为了实现主动融入城市发展的思考,除了产业布局定位的主题商业地产思路外,涌鑫哈佛中心还提前为城市发展走了一条“绿色之路”。

作为昆明首家中美绿色建筑示范项目,涌鑫哈佛中心率先引入了低碳生态思路于项目建造中。“项目规划之初,包括开放购物公园和街区商业等设计开始就充分考虑了能耗和公摊等问题,让商业形态最高效节能地运行。”邓习汇说,除了规划外,在建筑中,还投入巨资打造太阳能供热供电、中水处理及立体绿化系统等生态环保产品,让整个项目在今后的运行过程都最大程度节能和高效运行。

投入巨资打造节能生态产品,邓习汇说,这是为了让未来的商户和业主更能缩减成本。“与住宅不同,商业地产是一个开发商持续的事情,从开发到运营,都需要开发企业参与到其中。”他直言,绿色环保的打造思路,也是为了更好地经营未来,“前期打造中,我们就提前为商户的运营成本考虑,通过高效节能产品的塑造,也为未来的商户和业主算好每一笔成本账。”在他看来,提前为商户考虑,项目才能真正地赢得商户的认可。

“很长一段时间,开发商更多像是整合商,是对规划、设计、建筑和销售等环节的整合而已,行业进入调整期,更需要开发商成为运营商,将自己的每个理念和思路,融入项目的每个环节,包括未来运营环节中。”邓习汇说,房地产与其他行业不同,很难做到标准化,这也需要开发商对每一个产品都具备经营未来的态度,对每一个环节负责。

“目前市场的产业格局,区域给予任何开发企业的机会都是公平的。”在邓习汇看来,房地产进入调整期,之前只赚不赔的行情也一去不复返,未来房地产和其他行业一样,将继续面临洗牌淘汰。

“转型的过程很漫长,延续对每一个产品的负责任态度,才能真正赢得市场的认可。”他说。

春城晚报记者陈辉

【春城壹网】责任编辑:冯君

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