刘某向开发商买了一套商品房，接房时，发现卧室横梁压顶，于是，刘某将开发商告上法庭。最终，法院审理后，判决开发商赔偿刘某8万元损失。
2021年3月15日，刘某与某地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某购买某地产公司开发的某项目房屋，购房款为169万余元，合同对房屋的结构、尺寸、布局、朝向等进行了约定。合同签订后，刘某履行了支付购房款的义务。
2023年5月，刘某接房时才发现其所购房屋的卧室屋顶中间位置有一根承重横梁，把房间分成了两半。刘某认为，该横梁不仅严重影响美观，同时会让人觉得精神压抑，事实上降底了房屋的使用功能和价值。且双方签订的合同中并未显示卧室屋顶有承重横梁存在，而购房时地产公司也未将此情形告知刘某，地产公司隐瞒该事实的行为给刘某造成了极大的经济损失，故刘某诉至法院，要求地产公司按照房屋总价款的15%赔偿其损失。
地产公司辩称：我公司已经完全履行了合同约定的义务，不存在违约情形，亦未对刘某造成实际损失，刘某要求赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据。理由如下：
第一，我公司不存在违约或履行义务瑕疵问题。刘某陈述的案涉房屋的横梁为上层避难层的承重梁，是房屋的结构体系，亦是房屋的必要组成部分，对整体建筑具有重要的支撑作用。合同附件十一《补充协议》约定：“……第七条关于规划、设计变更。1.关于该商品房的设计变更补充如下：双方一致同意：除合同第十五条第（一）款所列的设计变更内容外，在不影响买受人所购商品房质量或降低使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出的局部调整（包括但不限于因外立面造型设计带来的影响，阳台护栏、门窗的尺寸、高度、开窗、开门的方向、方式），可不通知买受人，买受人对此无异议。买受人认可因公共需要在该商品房里外设置的公共管道检修口、柱子、变电箱等情况（如有）……”横梁属于根据消防安全要求而设置的避难层的承重梁，此横梁不会影响房屋质量，也不会使房间的使用功能降低，且此梁属于因公共需要而存在的，所以我公司已经按照合同约定交付房屋，并未出现合同约定以外的变更情形，也不存在瑕疵问题，无需为此向刘某赔偿损失。
第二，我公司不应当向刘某赔偿损失。刘某主张的损失并没有实际产生，也没有法律依据和事实依据。两道横梁未处于整个房间布局唯一卧室的上方，其存在并未使房间的面积或空间大小减损，不影响该房屋作为卧室使用的功能，审美观的评价标准存在个体差异，美观瑕疵乃刘某个人审美的主观心理感受，非依据法律事实和规定产生的影响，个人主观感受不影响房屋客观方面能实现的功能。刘某也未提供因此造成实际损失的证据，刘某主张损失的金额也没有事实依据。所以，刘某的主张无事实及法律依据，我公司无需承担任何责任。综上，请求法院依法驳回刘某的全部诉讼请求。
本案争议焦点问题为，地产公司变更房屋内部结构设计的行为是否构成违约。
五华法院审理后认为，首先，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，各方当事人均应诚信履行约定的各项义务。
其次，关于刘某主张的损失。民事活动应当遵循诚实信用原则。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中均明确约定出卖人对商品房所做的设计变更应及时通知买受人，现出卖人即某房地产开发公司交付的案涉房屋中有两道横梁处于卧室上方，其分布实际上影响了室内使用空间与房屋使用价值，亦会增加买受人即刘某的装修成本，造成空间与美观瑕疵。而地产公司作为专业的房地产开发商，在设计变更这一足以影响普通购房者对购买案涉房屋的判断时，未尽到提醒或告知义务，违背了诚实信用原则，应承担赔偿责任。刘某主张按照房屋总价款的15%计算损失，该损失计算标准过高，本院综合考虑卧室顶端横梁对室内使用空间与房屋使用价值的不利影响、造成刘某的居住感受降低及房屋价值贬损等因素，酌情按照房屋总价款的5%支持刘某主张的损失，即某房地产开发公司应向刘某赔偿损失8万余元。
一审宣判后，地产公司提起上诉，二审维持原判，现该案已生效。
法官说法：《商品房销售管理办法》第二十四条规定  房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
由此可见，依据“设计变更”条款主张违约责任有两个条件：1.开发商经过法定程序（如报主管部门审批）对足以影响商品房质量或使用功能的设计（如结构型式、户型、朝向等）进行了变更；2.开发商未在合理期限内通知购房者。
本案中，卧室出现横梁属于前述规定“导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能”的情形，应严格按照前述规定或双方合同约定履行通知义务，否则开发商应承担违约责任。
设计变更必须以当事人双方合意变更为基础。本案中，地产公司的设计变更改变了原合同中双方对于案涉商品房结构型式的约定，设计变更的内容不是源自刘某的自由意思，其没有义务受到单方变更后的合同义务的约束。相反，地产公司在没有将设计变更通知刘某的情况下，单方变更房屋结构型式，其行为没有双方意思合致的正当化依据，当然构成对原合同的违反，应当承担相应的违约责任。地产公司在抗辩理由中称，其变更优化设计是出于对防震、安全等因素的考虑，且已经设计单位审批。这只能证明这种设计变更在商品房建筑设计规范方面具有合规性或者客观实际需要上具有合理性，但就商品房买卖关系而言，由于缺乏当事人意思合致的基础而丧失了合同变更的正当性。此外，在商品房建设过程中，即使发生国家强制性规范变动或者客观实际发生变化，地产公司经过设计单位批准进行的优化设计也并不能成为其单方变更原合同约定商品房结构型式的正当理由，不能发生变更合同的效力。因此，地产公司的设计变更无论以优化设计的合规性、合理性还是客观情势变动的必要性都不能作为单方变更合同的正当化依据，其应当承担瑕疵履行的违约责任。

春城晚报-开屏新闻记者   柏立诚    通讯员   冯 涛  王 凡
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