采写  开屏新闻记者 易之 （实习生谷剑茹对此文亦有贡献）

责编 邓建华

“今年上半年，我们房价收入比是稳在6.2左右，在全国50个较大城市之中，我们是最低的，老百姓从房住不炒之中得益，让老百姓更加有获得感、幸福感、安全感。”今年7月22日，央视《东方时空》播发了一条题为《湖南长沙：房住不炒群众安居又乐业》的新闻，长沙市人民政府领导在出镜接受采访时说了这段话。

尽管对价格高低总是有不同解读，但长沙房价长期处于全国省会城市较低水平，的确是业界一种相对主流的认识。

同样不可否认的是，房价较低仅仅是影响居住质量的核心因素之一，或许不完全与“安居又乐业”划上等号，例如房屋质量、物业服务、产权明晰等因素也很重要。

8月下旬，开屏新闻记者在长沙市走访多日，从当地楼市观察人士、房地产行业内部人士等多个独立信源处获知一种说法：不少新楼盘都在维权。

某上市公司在长沙曾是维权的代名词？

“这与长沙人维权意识强有一定关系。”

早在2017年11月，长沙市住建局某工作人员在接受记者电话采访时说了这样一句话，其背景是知名地产商在该市望城区开发的一处新楼盘引发维权事件。

一位刚需购房者告诉记者，业主维权的焦点之一是房贷问题。他买房时正值长沙楼市调控政策加码，由于手头资金有限，唯有某上市公司旗下一楼盘的销售人员向其承诺，可以实现三成首付，并且贷款利率享有9折优惠，使其下定决心购买该楼盘房屋，“花同样的首付，尽可能买大一点的房子”。

在购房者交完三成首付并签订购房合同后，相关承诺并未兑现，首付提升至4.5成，且贷款优惠取消。该购房者被迫四处借钱，在不到一个月的时间内仓促补交首付，且损失数万元利息优惠。

这名购房者向记者出示了他与售楼人员的微信聊天记录，但地产公司方面在答复记者时解释：“聊天记录中关于首付的内容并非我们做出的承诺，而是向客户传递银行方面的相关信息。”2018年11月，该楼盘在收房时，由于层高、护栏等问题再次引发业主维权。

而该上市公司旗下的楼盘维权高潮，则出现在2019年。

“我想问一下吴女士，您是不是已经知道某上市公司在长沙是维权的代名词？这家上市公司在长沙的楼盘都在维权，无一例外。您知不知道这家上市公司雇人打我们？您知不知道这家上市公司新风系统的进气口和燃气出气口相隔五十公分？”这年8月26日，该上市公司在香港召开的2019年中期业绩会上，其旗下楼盘业主从长沙飞赴香港，进入会场并当场质问公司高层。

该房企旗下楼盘业主在2019年地产公司中期业绩会上质问该公司高层

事实上，在该事件发生前的数月，此房企旗下楼盘几百名业主已联名向当地政府实名举报，投诉该上市公司涉嫌虚假宣传、精装房货不抵价等问题，并反复谋求与开发商进行沟通，但政府和地产公司均未帮助业主们解决问题。会场维权事件引发全国媒体关注后，公司方面才意识到问题严重，最终与业主协商，提出了加赠空调等方案，被大多数业主接受。

近日，开屏新闻记者造访该小区，发现新风系统的进气口和燃气出气口相隔五十公分的情况已经整改，并从小区居民处了解到，此前媒体报道的加赠空调方案属实。但也有业主强调，这是没有办法的办法，“买房要掏空一辈子积蓄，谁愿意买来的精装房是这个样子？解决方案仅仅将损失最小化罢了。当时就算开发商愿意退房，但长沙房价一直涨，拿着退房那点钱，重新买到称心房子的几率更小。”

精装房交付质量差强人意

从2019年到2021年，“某上市公司在长沙的楼盘都在维权，无一例外”，这一说法与当下长沙“几乎每个新楼盘都在维权”的现象似乎有一定关联。开屏新闻记者在长沙采访期间，未能从官方那里核实这一现象的严重程度，更未能获得官方对这一现象的解释。但综合数位业内人士的描述看，维权现象在长沙至少有一定普遍性。

某知名房地产公司的一位销售人士告诉记者，精装房能在毛坯房限价基础上上浮2500元/平方米，为开发商留出了更多利润空间，因此“他们都热衷于开发精装房，如今购房者较难在市场上买到毛坯。”

这位人士介绍，无论是工程造价还是材料购买，开发商的装修成本都远低于普通民众，“基本只花1000多块钱，就能获得一般人花2000多块钱的效果。”但她同时透露，“每平米装修能花1000多元的都是良心开发商，很多精装修成本就是几百元。”

成本的节省意味着利润，但同时也意味着精装房的交付质量。一位在房企从事建筑工程的技术人士表示，他于2019年在长沙买房时就已了解精装房质量问题，故选择了购买毛坯。并且他也提到，如今“在长沙买新房没有不维权的”。

精装房占据了市场的较大份额，某种程度上解释了长沙维权之盛的原因。但这只是一个方面，开发商为了提高利润，手段五花八门。

前述销售人士告诉记者，在容积率无法修改的情况下，经常有楼盘会出现一些奇葩户型或设计，例如“有的公共空间过于狭小，导致相邻的住户不能同时开门。业内还有一些极端例子被说成笑话：住户出门上班前要给邻居打电话，免得同时开门撞伤对方。”开屏新闻记者在造访前述某小区时也发现，当中就有邻居的入户门紧贴着，且全部设置为内开门。此外有居民还表示，由于电梯门和防火门也过于狭窄，搬运大件家具时会有不便。

有建筑行业的企业负责人向记者透露，降低层高也是开发商提高利润的办法。“一幢30层的房子，如果每层降低10厘米，就可以再多盖一层，这一层就成了多出来的利润。”记者在该小区某栋入户调查时发现，购房合同所载的2.9米层高，实际测量只有2.73米左右，而该楼共计33层。

长沙精装房的问题频发，并不意味着毛坯房质量更好。某种意义上，由于毛坯房利润空间更小，开发商偷工减料的动力似乎更强。

今年春夏之交，一组小区被淹的图片在网上流传。从图片可以看出，由于排水不畅，整个小区地面严重积水，道路宛如一条条蜿蜒的河流。这个名为“建发央著”的高档楼盘，由厦门国企、知名地产商建发公司开发，部分业主购房成本为1.8万元/平方米，在长沙处于较高价位。小区却最终因这组图片成为当地网红楼盘。

但地面积水仅仅是引发舆情的导火索，楼盘的其他质量问题更加困扰业主。记者通过走访并结合此前媒体公开报道，梳理出该小区的问题至少包括：虚假宣传，高端苏式园林变成一片竹林，缺少树木；烟道、卫生间渗水严重，一些业主不敢开启装修；外墙鼓包脱落；电梯故障频发；承重墙存在一定质量问题；一些住户燃气管道被拆除，无法使用管道煤气。

事实上，在小区尚未交房之前，准业主们就已经反复投诉维权。2019年1月，当地媒体《长沙晚报》便以《后悔！业主质疑建发央著品质“降格”减配》为题报道了相关维权活动。2020年1月，湖南都市频道曝光该楼盘有的室内墙体歪斜。

直到今年成为网红楼盘，建发央著业主们的维权才算真正打开了突破口。此后建发方面的相关负责人出镜接受当地电视台采访，对存在的相关问题提出了解决方案或计划。但今年8月下旬记者造访小区时，从部分业主处了解到，整改工作很多尚未落实，例如，住户燃气管道被拆一事仍处僵局。

今年8月中旬，一份疑似由湖南湘江新区管理委员会住建环保局发送给长沙市住建局的请示文件在网上流传，题为《关于对建发房地产集团有限公司长沙项目实行联动监管的请示》，落款日期为8月11日。这份文件提到，该项目一、二期地下室顶板耐根穿刺防水材料至今未能提供质量证明文件。但记者未能在长沙市宣传部门确认该文件的真实性。

网传的《关于对建发房地产集团有限公司长沙项目实行联动监管的请示》

一旦发生严重的工程质量问题，退房往往成为开发商提出的解决方案之一。但在许多购房者看来，这未必能体现开发商的诚意。一位参与过维权的业主称：“绝大多数业主都是购买的期房，这就意味着从我们付款到交房已经过去了很长一段时间，比如一年，还有两三年的。而房价是不断上涨的，即使获得赔偿金，金额也比不上期间房价的上涨部分。反而是开发商把房子收回去以后，还能再次涨价卖出。”

记者在建发央著了解到，部分可以选择退房的业主，能拿到的赔偿金大约是总房款的3%。但记者根据国家统计局数据测算，自2016年到2020年，长沙市房价涨幅分别是18.13%、6.05%、11.30%、4.59%、5.32%；进入2021年后，长沙房价涨幅更是名列全国70个大中城市第四名，头6个月累计涨幅便已达到5.00%。惩罚性赔偿较低和房价上涨较快，某种意义上已经剥夺了业主退房的权利。

小区停水、电梯故障频繁

如果说建筑工程质量是“安居”的硬件部分，那么物业服务则可视为重要的软件支持。

在2009年时，西山汇景一度是长沙市岳麓区最贵的在售楼盘，直到今天仍被认为是当地较为高档的住宅小区。安居客APP显示其二手房均价为每平米1.8万元左右（有业主认为实际均价在1.6万元左右），远远高于长沙市新房均价。

楼盘西山汇景

这个被市场和外界比较看好的楼盘，原物业公司在大约两三年前撤离，并由湖南天健众源物业管理有限公司接管。此后，居民们饱受停水、电梯故障、停车混乱等多种问题的困扰。翻阅一年多以来小区业主群聊天记录，关于这些问题的讨论几乎占据了聊天内容的七成以上。

西山汇景小区（1-6栋）的业主微信群建于2020年年初，从建群伊始，就不断有停水通知并持续至今。记者粗略估算，几乎平均每周就有一次停水。频率较高的时候，一周停水三次以上的情况也不罕见，例如2020年12月23日到26日，每天都有停水情况发生。停水现象贯穿全年，夏季高温时节的停水给居民生活带来严重困扰，而冬季停水则可能损坏一些居民家中安装的取暖设备。

记者还发现，经常出现一户居民家中阀门损坏，全小区都要停水的现象。因此，业主们要求物业公司进行水网改造，并批准了维修基金的使用，但水改直到2021年年初才迟迟启动。更令人费解的是，启动后施工进展缓慢，完工计划从春季推迟到夏季，又推迟到今年8月，此后再次推迟，至今也未能完成。导致有业主怀疑，所谓水改只是物业公司套用维修基金的一种手段，但他们拿不出任何证据。

停水仅仅是物业服务问题的冰山一角。在今年夏初的大约半个月时间里，小区常有电梯故障发生。业主频频被困轿厢内，甚至有电梯下坠现象发生，严重威胁居民人身安全。从微信聊天记录看，电梯内散热不畅、温度过高是故障频发的原因之一，但业主们百般催促，物业公司却迟迟不更换故障电扇，甚至有业主自行购买了风扇，物业公司也迟迟没有安装。有业主认为，这与物业公司缩减人力成本有关。事实上，更换物业公司后，小区保安人数就明显下降，甚至一些岗亭被拆除，改为自动门后缺少对进出人员的监控，更不用说安保巡逻。由于缺少看护人员，小区原本优质的园林绿化出现树木枯死现象。有居民称，当初买房看中的就是绿化，开发商也为此投入大量资金，但物业公司疏于维护，实际导致业主共有的资产受损。

西山汇景小区更换物业公司的原因较为复杂，记者未能调查得出结论，但有小区居民认为，不排除背后存在利益输送的可能。

无法成立的业委会

相比之下，长沙市岳麓区另一知名楼盘阳光100国际新城自2004年开盘销售以来，至今未能成立业主委员会。期间，业主们曾4次发起筹备活动，最近的一次发生在2018年，并于2019年年初完成选举，有8名业主获得过半选票，选举结果也完成了公示，但小区所在的岳麓街道办事处至今不予备案。

楼盘阳光100国际新城

据相关媒体报道，业主们在筹备选举业委会期间，受到物业公司保安及不明身份人士阻挠。甚至有积极推动选举活动的业主遭遇威胁、跟踪，其财物被破坏，但警方至今未能破案。

针对物业公司与社区、政府部门可能存在行贿受贿的问题，业主们向岳麓区纪委进行了举报。

纪委在确认部分材料的真实性后，认为财务资料中的送礼名单，系物业公司巧立名目，实际用于本公司的日常开支。关于社区收取物业公司11万余元，纪委认为其中4万余元用于公共开支，其余7万元用于发放社区工作人员福利，系社区因经费紧张，向物业公司募集而来。

对此，3名工作人员被予以党内严重警告或警告处分，并退还11万余元。

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校对 熊丽欣