深度观察|公务员化身“售楼小姐”背后:多地政府救楼市,六个钱包能否再助力?
开屏新闻2022-07-01 23:33

采写  开屏新闻首席记者 胡巍

责编 邓建华  

校对  吴龙贵

“要抢抓时间节点,做好宣传引导工作,动员有意愿人员到玉林城区看房、购房、落户。”今年1月17日,广西玉林市所辖的博白县召开“加快人口进城工作动员会”,县委常委、常务副县长在会上指出,各级各部门要提高站位,统一思想认识,切实增强责任感和紧迫感,积极引导有条件、有意愿、有能力的人口进入玉林城区居住、就业和生活。

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图为博白县加快人口进城工作动员会现场。图源:博白县人民政府官网

另有《中国新闻周刊》在近日刊发的报道中描述,在玉林市,上至每个区县,下到每个乡镇,都被分配了“拉人进城”的任务,在购房数量方面下达了明确的指标,相关任务甚至被纳入考核,还设置了奖惩机制。

开屏新闻记者从当地体制内的多个信源处了解,媒体的报道属实,类似博白县的动员会也不止召开一两次,相关工作在春节后推进得“轰轰烈烈”,但均在5月底6月初被叫停。玉林一位国企职工介绍,很多公务员曾在微信朋友圈转发进城购房的信息,他也曾接到任务而转发过一条,“但5月底接到上面通知,要删去,并且都不许转发有关的了”。玉林邻近地市的一位公务员戏称,一些公务员被摊派的销售任务,当下连售楼小姐都完不成。

为房子操心的地方政府远不止玉林市。2021年8月以来,从三四线城市开始,多地发出楼市松绑信号,包括放松限购、下达房价“限跌令”等。进入2022年后,救市力度进一步加大,一些省会城市、副省级城市也加入其中。有市场机构统计,2022年初至6月中旬,全国超200城出台稳楼市政策。

然而,国家统计局6月15日公布的一组数据显示,5月份房地产开发景气指数为95.60,创下今年新低。根据国家统计局的解释,此指数在100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平。可见,5月份的数据已接近“较低景气水平”。

2.png截图自国家统计局官网。

很多地方政府似乎承担着稳房价的艰巨任务。随着各类新政的颁布,民众能否助其一臂之力?一家知名房企的中层管理人员认为,居民购买力尚有一定韧性,但仅凭地方政府救市,而国家层面的“三道红线”不变,稳楼市仍存变数。但有经济学领域的学者指出,“三道红线”并非造成楼市不景气的原因,而是暴露了房地产多年发展历程中累积的问题。一位房企高管则直言,民众囊中羞涩,六个钱包恐难支撑起高房价。

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土地在房地产开发成本中占比最大

进入2022年以来,全国多地出台新政松绑或刺激楼市。

为何出现这一现象?商界、学界人士在接受开屏新闻采访时给出的解释存在异同,但无一例外地提到:地方政府的财政高度依赖土地,且近来多地财政吃紧。尤其在一些房地产及其关联产业的从业者看来,某种意义上,地方政府也是高房价的受益者,因为土地出让金最终归入地方财政。

对于地产商而言,土地成本是其开发成本中最大的一项。一位行业研究人士指出,其实建造成本在全国范围内差别不大,但一个城市的房价可能是另一个城市的十倍以上,如果查询地价就会发现,两城的地价也可能有相应差别,土地成本的差异体现为房价差异。

土地出让金被归于地方财政收入,导致地方政府在一定程度上有抬高地价的动力,即便是2017年后很多城市对商品房住宅实行限价。郑翔(化名)曾是一家大型房企在西部某省的负责人,他告诉记者:“政府对房地产两头切,下面的一刀把地价往高了抬,上面的一刀又限制房价,所以房企就只能在这之间求利润,一些资金实力不强的小房企就慢慢死掉了。”

抬高地价的方式有多种。刘明(化名)是某知名房企的中层管理人员,在他看来,最直接有效的方式是通过招拍挂出让土地,因为“价高者得”。开发商卖得起房价,政府才卖得起地价,刘明介绍:“有的地块在拍卖之前,政府便宣传要在这里规划好的学校、医院,其实也是一种间接广告。”

郑翔则介绍,在某国家级新区,“大管委会下又分为几个小管委会,每个小管委会都有自己的平台公司,而这些平台公司也是有房地产开发资质的。某小管委会下辖的新城要出让一块土地,不仅房地产企业参加,其他小管委会下属的平台公司也会参加,地价就在竞拍过程中被抬高”。

“有时也发生意外,就是价格过高的时候,房企可能放弃拿地,土地就砸在平台公司自己手里了。”郑翔说,“如果房企拿到了土地,一两年内必须开发,否则先是罚款,然后再没收。但平台公司本来就是政府自己的下属机构,就算被没收了,土地也还是在政府手里。”

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勾地背后或有利益输送

土地出让的另一种模式是勾地。房企中层管理人士刘明介绍,有些土地的质量不算好,可能不会有太多房企愿意参与竞拍,所以政府与房企直接沟通,双方围绕规划指标、配建设施、土地价格等内容进行协商,达成一致后,土地以定向方式出让给房企。通过这一方式,政府能够降低土地流拍的风险。

刘明告诉记者,勾地最终也以公开招拍挂的方式完成交易,“但会设置竞拍门槛,几乎就是为意向房企量身定做,其他企业参与竞拍的可能性很小”。2021年年初,南方某省会城市挂牌出让一棚改地块,该地块被业界认为可能刷新当地房价限价天花板,称之为“王炸地块”。但在正式拍卖前,就有业内人士将摘地企业预告给了记者,因为“竞拍条件严苛”,要求竞买人或其实控人为《财富》杂志2019 年排行榜上的世界百强企业,且旗下拥有企业进入“2019年中国连锁百强”排行榜前10强,仅此两项就几乎将当地房企全部排除在外。当年2月20日,摘地房企果然被业界言中。此后记者联系上该房企,试图了解摘地细节,但采访被婉拒。

刘明说,对于大城市一些原本就很优质的地块,通过招拍挂的形式出让,更能卖出高价,这对地方财政有利,所以勾地经常出现在二三线或者更小的城市,更多是为了防止土地被贱卖,或者提高土地品质。

但也有例外。房企高管郑翔透露,一些优质土地通过勾地形式被出让,背后可能存在利益输送。“这在七八年前很疯狂。土地不通过市场竞争,有的企业通过特殊关系低价把地勾走,自己不开发,转身就加价卖给其他房企,赚快钱。在这种情况下,地方财政也得不到好处,好处进入一些官员的个人腰包,与防止土地被贱卖的初衷背道而驰。”

据郑翔和刘明观察,勾地现象越来越少。郑翔认为,这与反腐力度的加大有关。

值得一提的是,自2017年全国楼市政策普遍收紧后,民营房企拿地热情逐渐下降。郑翔提到一种怪象,即政府不愿降地价,民营房企也不愿拿地,双方僵持不下,土地有价无市,这可能不利于增加财政收入。

既然财政紧张,地方政府为何不“薄利多销”?事实上,地方政府不仅可以直接卖地,还能通过土地抵押来获得财政收入。2020年第5期的《经济研究》刊发由中央财经大学国际经济与贸易学院教授梅冬州和时为北京大学光华管理学院博士生的温兴春合作撰写的论文《外部冲击、土地财政与宏观政策困境》(下称《土地财政》),该文提到:“由于地方政府可以用土地抵押借款,这样没有卖出的土地可以抵押借款,此时地价上升,会使得抵押借款的数量上升……一单位土地通过抵押获得的收益上升。”

稳地价往往与稳房价密切相关。自去年8月以来,超过20个城市的政府部门下达“限跌令”,既包括三四线普通地级市,也包括个别省会城市,甚至副省级城市。但仔细查阅相关政策文件会发现,“限跌令”往往以“稳房价”的面孔出现。以6月20日福建平潭发布的“限跌令”为例,其实政策要求的是,各房地产开发企业在销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%——也就是既“限跌”,又“限涨”,只是民间解读似乎很少关注后者。

关于多地政府救市,刘明认为:部分原因在于政府手中缺钱,“基建就停了,一些公共投入的钱就要减少”;另一方面,楼市政策收紧后,房企资金链紧张,“这两年可以明显感觉到烂尾楼变多了,一些买房人的切身利益受损,所以政府可能需要放开一下政策”。

IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为,地方政府以行政手段介入楼市,深层原因是为了防止房价下跌,进而维护地价稳定,避免以土地进行抵押融资的平台公司出现信用危机,危及地方政府财政安全。

但地价也不会被无限度抬高。同济大学建设管理与房地产系副主任、副教授唐代中告诉记者:“这个问题比较复杂,它有点像税收的拉弗曲线,土地单价不是越高越好,就像税收也不是越重越好,太重了就不会有人来投资兴业,反而失去了税源。”

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房子,官商民的心理依赖

长期以来,房地产是影响整个国民经济的龙头型产业,产业链长,且与政府财政高度关联。国家银保监会主席郭树清甚至曾说,房地产是中国金融体系中的“灰犀牛”。所以,尽管高房价饱受民间诟病,但业界仍有很多声音认为,从现实层面出发,房价大跌会给国民经济带来风险。

事实上,不少地方政府也致力于发展实业,试图摆脱对土地财政的依赖。

据房企高管人士郑翔观察,近年来,西部某国家级新区高度重视对外招商引资,“他们经常去粤港澳、上海、江浙一带招商,但不是引进房地产,而是让生产型企业在这边落地,这样才有就业和税收”。但他认为,很多地方的财政正在经历阵痛期,政策见效大约需要3到10年。

唐代中副教授认为,其实地方政府对产业发展较为友好。“国内向制造业企业的供地是定向的,而且价格极低。从另一个角度讲,就是用高房价,也就是用住宅的价格来补贴了我们工业用地的价格。”

唐代中指出,房价能否稳住,与一个地方大的经济环境有关。他举例说,近期郑州楼市疲软,其中一个原因是地方发展遭遇瓶颈期。“郑州的产业转型升级还没有完全成功,过去由交通枢纽地位带来的增长福利有限,一些高能耗、高污染的产业面临淘汰,新的经济动能尚未形成,而人口也有一些流出。同是国家中心城市,西安和武汉的情况可能就好些——当年的三线建设,使西安拥有一些先进制造业;武汉有很多大学,人才基础好,光谷的产业基础也好一些。”

但理性之外,房地产的影响还包括心理层面,即便是制造业发展较成熟的地方,也有政界人士将房地产作为地方经济的压舱石。

中部地区的A县大力发展特色制造业,并围绕主业发展周边产业。记者造访当地时,正值全国普受疫情冲击之际,但该县经济增长势头保持强劲。有从事建筑行业的央企人士表示,承接当地工程,不必担心政府欠款。县就业局局长告诉记者,他们还能帮助周边县市缓解就业压力,并直言其工作难度不大,把功劳归让给主管产业发展的职能部门。此外,A县在脱贫攻坚战中,无论脱贫速度还是质量,在其所处省份均名列前茅,但县扶贫办主任亦将功劳归于产业政策。

记者注意到,A县近年来谋求产业升级,大量引进全国百强企业,包括一些制造业巨头。但当地并无特殊资源,将优质住宅用地无偿赠予外来企业,是A县招商引资的主要手段之一。

尽管很多人对A县经济一片乐观,但也有政界人士居安思危。当地一位县委常委私下透露,地方政府的权力有限,除了土地,能给的优惠政策与其他兄弟县无异,所以为了引进明星企业,优质土地几乎配置罄尽。“如果这些企业发展得好,那肯定是好事。但如果经营不善,财政的风险就很大,因为政府手头已经没有土地,相当于没有回旋空间了。”也有人担心明星企业落户当地,是冲着获赠土地而来,因为有企业厂房里运行的是老旧生产线,但“政府是希望企业带来先进制造业,而不是把沿海地区已经淘汰的落后产能转移过来。”

此外,由于房地产行业长期欣欣向荣,所以制造业企业手头资金充裕时,也会试图进军房地产。B县是北方沿海地区的制造业大县,2008年全球金融危机爆发后,国家出台“4万亿”经济刺激计划,B县很多民营企业亦获得大量贷款,一度导致当地支柱产业的产能过剩。记者在当地走访时发现,由于企业的钱无处可投,进军房地产曾是部分企业的选择。一家规上企业的高管介绍,脱离主营业务,企业不敢轻易进入其他行业,而房地产似乎风险较小。

但非所有制造业企业都擅长经营房地产。2018年前后,B县很多企业遭遇资金链危机,上述高管所在的企业也濒临破产,在总结教训时,他把进军房地产列为次要的决策失误之一。

某种意义上,楼市也是普通民众投资的热点领域。与上述B县的制造业企业进军地产业类似,对于民众而言,买房似乎是风险最小的投资行为。多位受访人士指出,中国资本市场上可靠的投资品不多,相比购买股票等其他金融产品,买房或许较能保值升值,尤其对于部分缺少金融知识的民众,房子几乎是唯一可选的投资品。

“社会上有一种房地产信仰。也就是说,我只要把房子买了,我就不会预期它会下跌。”在接受开屏新闻采访时,中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任、岭南学院经济学系教授林江提到“房地产信仰”一词。他认为,房地产领域很多看似不合理的现象,都可能受到房地产信仰的影响。

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居民收入不是决定房价的唯一要素

比之房地产行业对整个国民经济或区域经济的影响,其对民众生活造成的影响可能更加直观,例如北上广深等一线城市的高房价话题,始终热度不减。

多年以来,北上广深的房产租售比值较低,被外界视为不正常现象。唐代中副教授指出,房租价格与居民收入关联,而房价则还要受居民资产的影响。居民不一定有房,但必须有房住,唐代中认为,房租如果超过了某人收入的承受能力,这个人就只能去其他地方谋生,基于供求关系对价格的影响,一座城市的房租水平不会超过居民的实际收入水平。“普通劳动阶层也需要生存,大城市有很多外来务工者,比如清洁工,他们没法负担高高在上的房租。这其实反映了二元经济的真相:我们有高收入、高净值的人群,同时广大劳动阶层的收入并没有想象的那么高。”

但另一方面,房价却能在一定程度上与居民收入脱节。唐代中说:“高房价更多反映了资产的概念,而不是收入的概念。房价是由有购买能力的人决定的,高净值人群会推高价格。比如:一个原本生活在三四线城市的人,他在当地有资源,累积了财富,但是一段时间后,他或者他的下一代不一定愿意继续留在当地,而是去北京发展,所以他会拿一部分钱在北京买房,相当于带来了一部分资产。全国这么大,很多地方都有这样的高净值、高收入人群,就可能在一线城市形成一个购买力的集聚。”

类似于上述租售比现象,北上广深的收入与房价比值也较低,唐代中认为,解释后者时可参考同样的经济学原理。

“房价上涨形成了通过资产增值来积累财富的观念和机制,同时也提高了财富积累的进入门槛,这是由房屋的资产特性决定的。”2010年,同济大学经济与管理学院副教授张鑫在媒体公开发表《高房价正成为贫富差距的放大器》一文,文章提到,“随着房价的上涨,几年前无偿得到或较便宜购得的房子,其价值以难以置信的速度增长,许多人因此直接或间接积累了大于原先好几倍的财富。”文章还指出,如果听任房价继续上涨,将使购房的门槛进一步提高,没有能力购房的人群无法通过资产来积累财富,贫富差距将进一步拉大。

具有财富再分配的功能,体现了房产的金融属性。林江教授指出,房价的形成也与房子的金融属性有关。

2020年4月,央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组一度在《中国金融》杂志发文公布2019年中国城镇居民家庭资产负债情况,文章显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,户均拥有住房1.5套。

林江说,从央行报告公布的数字看,无房者是少数,而且房子是过剩的,“如果从理性角度出发,供给过剩肯定房价会跌,就不应该出现新房被大量建造出来,房价还继续上升的情况。”所以他认为,很多人买房很可能不是为了住,而是为了投资,“房地产市场从来不是靠刚需人群支撑起来的。刚需人群也许有一点钱,但主要是向银行贷款,因为这笔钱被拿出来交完两三成的首付,子弹就都打完了。”

在各地政府纷纷出台新政救市之际,房企高管郑翔依旧不看好销售前景,他认为民众的六个钱包难以继续支撑高房价。“降低购房首付比例,放宽限购资格,这都是换汤不换药的做法,因为购买力已经不行了,降首付而不降房价,房子就卖不出去。”

张鑫在近日接受开屏新闻采访时说:“每当经济出现下行压力,地方政府首先想到的是刺激楼市。原因在于房地产关联的产业多,见效快。但此一时彼一时,如今:中央政府‘房住不炒’的定位没有改变,居民住房投资高潮已过,我国城镇化率已经超过60%,住房供给过剩,5年内开征房产税意味着要去除房地产投资属性,使其回归民生性和消费品功能,实现‘土地财政’向‘税收财政’转变,经济收缩周期和疫情影响了居民的就业和收入增长,等等。在这样的背景和预期下,试图依靠出台楼市松绑政策促进经济,难免收效甚微。”

在化解房地产金融风险方面,林江多次提到房产按揭证券化的方式。他表示:“房地产的金融风险集中在商业银行领域,可以把银行的一些房贷打包变成某种债券、基金,房地产的风险由全社会共同承担。投资基金后,每个月定期还本付息,就是投资者的收益。通过按揭证券化,将大泡沫化为小泡沫,再用银针小心翼翼地逐个扎破。”但他同时提醒,房地产证券也是证券,与购买其他类型的债券、股票、基金产品类似,亦有投资风险,所以过去证券市场上有关监管、透明、诚信的老问题,房地产证券也会面临。

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