中国消费者协会2月发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》中提到，住房承载着人民群众对美好生活的向往，是消费者最为关注的重点民生消费需求之一，商品房消费领域的问题尽管经过多年整顿，依然存在不符条件强行交房、强制捆绑销售等现象。与此同时，随着住房回归居住属性，人们对居住体验感和物业服务的关注也越发强烈。

3月14日，春城晚报-开屏新闻特邀昆明市西山区人民法院民三庭二级法官尹夏宇，安宁市人民法院立案庭负责人、一级法官道永升，云南云都律师事务所律师吴涛、云南云都律师事务所律师程诚铖、云南省物业管理行业协会副会长于宝川、昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林做客直播间，就消费者关心的购房、物业问题互动交流，以案说法，以法析案。

（1）购房者向开发商支付了定金和首付款，但开发商却迟迟不签《商品房买卖合同》，购房者多次催促都没有结果，该如何维护自己的权益？

昆明市西山区人民法院民三庭二级法官尹夏宇：

一般情况下，在商品房还未取得商品房预售许可证的时候，开发商会先与购房者签订认购书，在取得商品房预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同。这类认购书在法律上的专业名词是商品房预约合同。根据民法典规定，预约合同是指双方约定在未来一定期限内达到某个条件的时候再签订正式的本合同。

如果已经过了双方约定的期限，购房者可以与开发商进行协商，要求签订正式的商品房买卖合同，如果协商未果，可以向法院进行起诉。此种情况依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条关于预约合同的规定，可追究开发商违约责任要求赔偿损失，购房者也可以要求解除预约合同，让开发商返还定金和首付款。

（2）内部认购房，是“馅饼”还是“陷阱”？对购房者来说存在哪些风险？

云南云都律师事务所律师程诚铖：

内部认购房，在最早的时候的确是房地产企业对于内部员工的一种优惠形式，但随着房地产市场不断的发展，所谓的内部认购也慢慢变味，变成了一种营销手段。

内部认购存在一些风险，首先，在签内部认购协议时，可能会先交一个所谓的认购款或预付款，因为没有明确到底是属于定金还是订金，一字之差却是完全不同的性质。其次，内部认购往往会给到一些优惠活动，但最终可能发现无论是朝向、楼层，还是内部结构，都和之前说的不一样，这可能就涉嫌欺诈行为。

无论哪个楼盘，给出一个所谓的内部价，消费者都必须仔细甄别，对相关条款一定要在商品房买卖合同中明确约定。

（3）买房必须连同车位一起买？遇到强制捆绑销售，怎么办？

安宁市人民法院立案庭负责人、一级法官道永升：

开发商将房屋和车位捆绑销售，在消费者没有自主选择权的情况下是不合法的。大部分消费者买房是为了改善居住条件，对于年轻人来说，对车位的需求相对会强烈一些，但对于一些经济困难家庭及部分老年人来说，只有购房需求，没有购买车位的需求，通过捆绑销售购买，不但无法发挥车位的作用，还会增加经济负担。

根据《中华人民共和国民法典》第五条：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。也就是说，双方订立合同，应当尊重对方当事人的意愿，进行平等协商，恪守诚实信用，不将自己的意志强加给对方。就捆绑销售而言，买房必买车位，不买车位不卖房，已经剥夺了消费者的自主选择权。同时，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条、第十条的规定，这种捆绑销售违反了买卖的自愿原则，侵害了消费者享有的公平交易权利，消费者可以拒绝开发商的强制交易行为，还可以向相关部门反映，以维护自己的合法权益。

（4）小区绿化还未完工、内部道路还没修好、入户单元门还在施工……达不到交房标准却要强行交房，并从交房日开始收取物业费？遇到此类情况，业主怎么办？

昆明市西山区人民法院民三庭二级法官尹夏宇：

近两年类似的情况有所增多，一些开发商无力承担逾期交房的违约金，就通过发布公告的方式进行强行交房。遇到这种情况，业主不要慌。通常，商品房买卖合同里会约定取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告即达到交付房屋的条件。《中华人民共和国建筑法》有强制性规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

如果小区绿化、内部道路、入户门这些在开发商规划范围之内的配套和基础设施都还没完工，那很可能还没有取得竣工验收备案文件，业主可以拒绝接房，并要求开发商整改，直至达到交房条件，接房之前的物业费不应由业主承担。同时，开发商还应根据商品房买卖合同的约定，承担逾期交房违约金。

（5）接房时发现，开发商原本承诺的小区配建幼儿园不见踪影，人工湖不见了，儿童乐园和健身器材区减配严重等，遇到商品房配套缩水，期房变“欺房”，咋办？

安宁市人民法院立案庭负责人、一级法官道永升：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

以开发商承诺的幼儿园为例，配套设施的宣传对购买人是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响。购房者基于广告与开发商签订合同，对该广告的内容产生了信赖利益，该信赖利益应当得到保护。一般认为，房屋周边有交通、学校、医院等配套设施，以及绿地、花园、安全设施等配置，就足以对订立合同及商品房价格产生重大影响。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条规定，开发商承诺的配套设施未兑现，导致合同目的不能实现，购房人可以请求解除合同并要求赔偿损失。需要提醒的是，购房者需要保留好购房时开发商的广告宣传作为凭证。

（6）交付的房屋户型与购房合同有出入、精装修用料品质或品牌与约定不符……遇到货不对板、以次充好，该如何维权？

昆明市西山区人民法院民三庭二级法官尹夏宇：

在现实案例中，需要根据合同实际约定来看。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若合同约定精装交付，但装修用料或品牌与约定不符，业主可拒绝接房并要求开发商整改，直至整改到合同约定的标准。若因实际情况无法进行整改的，业主可主张开发商赔偿损失，但业主需要进行举证。

在购房过程中，购房者一定要保留好相关证据，在签订合同的时候留意户型图、装修标准的约定，以便维护自身的合法权益。

（7）发现隐蔽工程如电线、水管未按标准规范施工，存在安全隐患，购房者该如何保护自己的权益？

云南云都律师事务所律师吴涛：

所谓隐蔽工程，是指在建筑工程施工过程中，或者在装修过程中前一道工序完成以后，在进入下一道工序之前，要进行验收的一种分项工程。因为后一道工序一旦开始施工，就会把前面一道工序掩盖掉，将来它的质量问题就很难被发现。

消费者在发现隐蔽工程有质量缺陷的时候，一定要固定现场证据。比方说，报警或让物业公司来现场拍照，让开发商相关工作人员来现场予以确认存在质量缺陷，证据的固定是非常重要的一个环节。一旦消费者委托装修公司进入装修过程以后，这个质量缺陷是由装修公司造成的，还是由开发商的建筑质量造成的，就难以区分了。

（8）开发商可以指定物业公司吗？小区的物业管理公司应该经由怎样的流程确定？

昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林：

物业管理分为两种，一种是住宅物业管理，一种是非住宅物业管理。根据《物业管理条例》规定，住宅物业管理应当采用招投标或政府批准的方式选择确定物业公司。住宅物业未通过招投标或未经政府批准选聘企业的，由政府主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。换言之，住宅项目开发商不可以以指定的方式选择物业公司。非住宅物业管理也提倡采用招投标的方式选择确定物业公司。

小区的物业管理分为前期物业管理和物业管理两个阶段。前期物业管理由开发商按照法规规定，通过招投标的方式选择确定物业公司。物业管理阶段，则由业主委员会按法规规定选择确定物业公司。在前期物业服务合同到期之前，只要小区成立了业委会，并且业委会与新聘请的物业公司签订了聘用合同，则前期物业管理结束，小区进入到业主委员会聘请物业公司管理物业阶段。

（9）对小区物业管理公司服务不满意，可以自行停交物业费吗？自行停交可能承担什么法律后果？该如何正当维权？

昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林：

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，只要物业公司已经按照约定和有关规定提供了服务，业主都有义务支付物业费。业主对物业公司的服务不满，也不可以自行停交物业费。按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，前期物业服务合同和物业服务合同，对业主具有法律约束力。在诉讼中，物业公司如果能够向法院提供已经按照合同约定履行了服务义务的证据，业主拒交费用就是违法行为，易招致诉讼败诉。

业主对物业公司的服务不满，可采用以下方式进行处理：

1、根据法律法规和合同，收集物业公司服务不到位的证据；2、与物业公司进行协商，要求其整改并根据损失进行赔偿；3、向政府相关部门投诉，或向法院提起诉讼；4、就解聘物业公司召开业主大会；5、解聘之前，按约缴纳服务费用。

（10）《云南省物业管理规定》将于2023年5月1日起施行，其中对于成立业委会的流程是怎样规定的？

云南省物业管理行业协会副会长于宝川：

《云南省物业管理规定》的基本内容遵从《物业管理条例》之规定。业委会的成立要依循以下流程：

1.向小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会；2.街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组；3.业主委员会筹备小组经批复成立后，开展筹备工作；4.召开大会选举委员筹备小组；5.申请办理业主委员会备案登记手续。

（11）公寓房小区可以成立业委会吗？成立业委会需要满足哪些条件？

云南省物业管理行业协会副会长于宝川：

非住宅业态也可以成立业委会，参照住宅业态业委会成立的相关规定即可。主要满足以下条件：

1.物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；2.物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的；3.5人以上联名书面提出申请。

（12）若业主对物业服务不满意，如何合法合规地解除原物业服务并选聘新的物业服务？

云南省物业管理行业协会副会长于宝川：

如果物业公司的服务确实存在问题，业主可以先通过书面提出不足，并要求限期整改。若物业公司拒绝整改或无法整改合格，业主可以共同决定重新选聘，步骤如下：

1.成立业委会；2.业委会召集业主大会，决议重新选聘物业服务企业；3.业主委员会根据小区的实际情况制定物业服务企业标准、人员配置、服务价格等量化指标并在小区公告栏公示，充分听取业主的意见和建议；4.公示期满若无20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主委员会将选聘公告发布至公开媒体或网站，并在小区公告栏进行公告；5.成立物业选聘工作小组，接受物业服务企业报名并进行资格预审；6.对入围物业服务企业相关情况在小区显著位置如实展示；7.对入围物业服务企业管理的项目进行考察、测评等；8.召开业主大会选择最终物业服务企业；9.业主大会的表决清单和选聘结果在小区显著位置进行公示7天；10.公示结束后，由业委会签订合同；11.业委会按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理物业服务合同的备案。

春城晚报-开屏新闻记者 颜媛 马艺宁 林舒佳 李强 柏立诚 费丹艺 实习生 施春丽 杨立谦 摄影报道

一审 曹婕

责任编辑 猫恩泊

责任校对 易科彦

主编 严云

终审 编委 刘超