买到烂尾楼，购房者可不可以向开发商申请退房？欠银行的贷款还用还吗？遭遇购房纠纷，哪些证据是关键证据？购房者如何搜集保存证据？

一年一度的“3·15”国际消费者权益日到来之际，围绕“共促消费公平 助力依法维权”主题，3月16日，开屏新闻直播间邀请来自昆明市五华区人民法院、西山区人民法院的法官、法官助理及北京大成（昆明）律师事务所律师，围绕“购房”过程常出现的纠纷情形共话消费者维权。

直播过程中，网友们通过开屏新闻客户端、春城晚报官方抖音号、快手号、微博号、微信视频号等渠道进行了在线观看，并纷纷在下方留言板提问，互动活跃，法官、律师们也针对网友提出的问题一一进行解答。

记者在此摘选部分直播精彩内容，一起来了解。

精彩回顾

Q1 购房时，如何判断自己购买的楼盘已经烂尾？

答：购房者可以用下几个情形进行判断：

1、开发建设进度慢或工地出现停工状态；

2、非正常范围内的大幅打折、降价销售或变相地大幅促销降价，如非特定人群的团购政策；

3、签订购房合同后迟迟未办理合同登记备案手续；

4、楼盘“五证两书”不齐全，“五证”指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证，“两书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书；

5、购房者的定金、首付款、按揭款或其他形式的购房款未打入预售资金监管账户；

6、楼盘已封顶，但交付时间却无限期延迟；

7、拖欠施工方、供货方工程款，甚至是拖欠销售人员工资等。

Q2 什么情况下，购房者可以向开发商申请退房？有哪些法律途径可寻？

答：首先要看合意。《民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同，也就是说如果购房者和开发商能够达成解除合意，那购房合同就是可以解除的。

其次，看约定。《民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同，也就是看双方签订的购房合同对逾期交房、逾期办证等开发商违约的情形，是否约定了购房者享有单方解除权，若购房者有解除权，那么可以行使解除权。

最后，再看法律规定。我国《民法典》第五百六十三条规定了合同的法定解除，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

所以，如果合意、约定解除都行不通，那购房者在楼盘烂尾、开发商迟延交房的情况下，可以行使合同法定解除权。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条第一款规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法官提醒：

消费者要注意，合同解除权是有行使期限的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。这也是提醒大家，法律不保护躺在权利上睡觉的人，再通俗一点说就是解除权限期不行使，过期作废。

另外，买到了烂尾楼，购房者可以依法主张解除合同，要回购房款，但是如果是已经支付大部分或全部购房款的购房者，如果开发商进入破产程序，那么解除购房合同不要房子只要购房款的购房者的债权就成为一般债权；如果不解除购房合同，支付完大部分或全款的购房者的债权是有一定优先性的，甚至在开发商重组之后是可以实际拿到房子的。所以，在主张解除合同的时候，购房者需要慎重考虑。

Q3 目前市场上很多楼盘都推出了精装房，有的会存在交付质量问题，当“精装房”变成“惊装房”，如何维护自己的合法权益？

答：首先，“拒接”。如果双方购房合同中把除房屋主体结构之外的质量标准，如装修质量标准等作为房屋交付条件或购房者可以拒绝接房的情形的，那装修质量未达到合同约定的交付标准的，购房者可以拒绝接房，开发商为此应当承担的是限期维修后再行交付的责任以及可能存在的逾期交房违约责任。

其次，若购房者已经办理房屋交接手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十条规定：

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。购房者可以要求开发商履行修复义务。

最后，如果精装修标准严重缩水，如约定标准为4000元/平方米，经有资质的部门鉴定或评估实际装修标准仅为2000元/平方米，明显低于约定的标准，那么购房者可以要求开发商承担违约责任，赔偿由此造成的装修差价，这在各地法院都有判例。

Q4 买的房子烂尾了，欠银行的贷款还用还吗？

答：要还。如果购房者以按揭贷款方式购房商品房，其是分别与房地产开发商签订商品房买卖合同，与银行签订金融借款合同（一般房地产开发商会在金融借款合同中作为保证人签字，提供阶段性连带责任保证），则购房者与房地产开发商形成商品房买卖合同关系，与银行形成借款合同关系，两者之间属于不同的法律关系，有所关联，但不是主从法律关系。

在购房者购买的商品房因开发商的原因导致长期停工无法交付时，因购房者与银行之间的金融借款合同自双方签字时即生效，对双方均具有约束力，在金融借款合同未被解除的情况下，购房者仍应按照借款合同的约定向银行偿还贷款本息。

至于购房者是否可以申请暂缓偿还，应与作为合同相对方的银行进行协商，看双方是否可以协商一致变更还款方式及还款时间，因为依法成立的合同，若需变更合同内容应经双方当事人协商一致。

若在借款合同未经双方协商一致变更还款方式及还款时间，或者借款合同未被解除的情况下，购房者未按借款合同的约定偿还贷款本息的，银行基于借款合同的约定有权宣布借款提前到期，要求购房者偿还全部到期未到期的贷款本金，对于逾期未归还的贷款本金主张罚息，对于逾期未支付的利息主张复利。

Q5 遇到购房纠纷，哪些证据是关键证据？购房者如何来搜集保存证据？结合智慧法院的建设，在此方面法院有哪些便捷的程序？

答：购房者与房地产开发商之间发生的常见纠纷有因逾期交房、逾期办证或者交付的房屋存在瑕疵引起的纠纷。

无论是因何种原因导致购房者与房地产开发商发生纠纷，商品房认购书或者商品房买卖合同、付款凭证、房地产开发商出具的收款收据是比较关键的证据，这些证据材料是证明双方之间是否存在商品房预约合同或者商品房买卖合同关系以及购房者是否履行了其作为买受人的基本义务的基础。

值得一提的是，购房者可以通过各种线上手段进行案件办理，十分便捷。

近年来，智慧法院建设，让“民事速裁”插上智慧化翅膀。昆明市西山区人民法院“智慧法院”建设中，积极试点无纸化办公、无纸化办案，强化人工智能辅助办案系统研发和引进，建成云柜中心和电子卷宗扫描中心、配备语音识别转化系统，实现电子卷宗随案生成和法律文书口述录入；通过“24小时自助法院”，提供全天候司法服务，做到“诉讼零等待，服务不打烊”，运行至今已有4300余件案件自助立案成功；“云上法庭”、人民法院在线服务平台（“中国移动微法院”）等线上审理平台，让人民群众足不出户就参与诉讼活动，进一步提升了诉前调解的效率和多元解纷的质量。

现在，越来越多的人通过“中国移动微法院”微信小程序进行案件办理。当事人首先通过实名认证、人脸识别和电子签章等生物特征来确定其唯一性，填写《送达地址确认书》，即可进入案件的在线办理。小程序涵盖了诉讼程序的所有环节，比如提交证据材料、举证质证、辩论以及线上送达法律文书等内容，让“数据多跑路，群众少跑路”。

线上进行调解、庭审、提交相关材料和证据，既能够开展无纸化诉讼活动，又能够尽量减少关键证据的灭失风险，也减轻工作人员的工作量，尽快息诉解纷。法院还运用云解纷在线调解平台、新视云信息交互一体机等信息化平台调处房地产纠纷案件，与区内10个街道办搭建专线，与涉及房地产的社区、物业、金融机构等架构信息交互系统，形成“1+10+N”的全网式诉源治理体系。

法官提醒：

面对矛盾纠纷，法院倡导双方积极对话协商解决，购房者可以根据实际情况向开发商提出合理的调解方案，双方及时沟通解决；若双方单独调解不畅，购房者可以向消费协会进行或者向行业协会进行反映，要求第三方介入组织调解。在起诉前，购房者还可以前往法院，管辖法院可以为双方进行诉前调解。

关于嘉宾

符雅琪，昆明市五华区人民法院民事审判二庭副庭长、一级法官，曾获优秀法官、办案能手、优秀公务员等荣誉称号。

姚琳，昆明市西山区人民法院民三庭员额法官，主要审理房地产类纠纷、劳动医疗纠纷等。

苏炳豪，昆明市西山区人民法院民三庭法官助理，主要参与审理房地产类纠纷、金融借款类纠纷等。

代晨，北京大成（昆明）律师事务所，云南省最佳房地产业务服务律师，CCTV12《律师来了》人气律师。

温馨提醒

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自3月1日起，春城晚报-开屏新闻邀请法官、律师、部分行业协会共同发起“3·15”消费维权线索征集，不少市民通过拨打春城晚报3.15消费维权热线64100000或通过开屏新闻客户端“有事找开屏”进行投诉报料。对网友或读者遇到的消费维权困惑，记者均逐一采访落实，并邀请“3.15维权法官团或律师团”为消费者维权支招，以媒体监督为消费者发声，帮助消费者维权，共筑消费信心，共促消费公平。

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开屏新闻记者 马雯 林舒佳 马艺宁 李强 实习生 杨宇婷 摄影报道

责任编辑 猫恩泊

校对 王利绚

编审 李荣